Rechtsanwalt - Sicherung Forderung - Bauhandwerkersicherungshypothek

Die auf Finanzrecht spezialisierte Kanzlei DMR Legal hilft Unternehmen, ihre Forderungen im Bauhandwerk zu sichern.

Die Rechtsanwälte von DMR Legal haben zusammen über 35 Jahre Erfahrung in der Sicherung von Zahlungsansprüchen. Wir fokussieren uns auf Bauhandwerkersicherung und haben aktuell täglich neue Fälle hierzu. Unsere Unterstützung wird immer wichtiger, dann das Geschäftsklima verändert sich, Forderungsausfälle nehmen zu, Insolvenzrisiken steigen. Die Immobilien- und Baubranche ist von dieser Entwicklung direkt betroffen.

“Unternehmen drohen immer öfter Zahlungsausfälle. Sobald ein Zahlungsausfall droht, sollten betroffene Unternehmen reagieren – und zwar schnell. Die gute Nachricht: Mit zeitnahem und zupackendem Handeln können Unternehmen ihre Forderungen absichern und ihre Verhandlungsposition stark verbessern. So können Unternehmen mit der Bauhandwerkersicherungshypothek sehr schnell auf wirtschaftliche Veränderungen beim Auftraggeber reagieren und ihre Ansprüche sichern.”

“Alternativ können Unternehmen im Wege der Bauhandwerkersicherung Ansprüche absichern.”

— RA Dr. Maximilian Degenhart, Partner bei DMR Legal

Im Folgenden geben wir einen Überblick zu den unterschiedlichen Möglichkeiten der

1. Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek

Mit einer Bauhandwerkersicherungshypothek können Ansprüche durch eine Eintragung im Grundbuch gesichert werden. Das ist deshalb notwendig, da der Bauhandwerker bzw. Unternehmer in aller Regel Vorleistung schuldet und seine Vergütung erst nach erbrachter Leistung und Abnahme des Werks beanspruchen kann.

Anmerkung: Eine einmal im Grundbuch erhaltene Position, kann nicht mehr einfach genommen werden. Eine gute, d.h. ranghohe, Position im Grundbuch verbessert die Chancen auf eine vollständige Befriedigung, sollte es zu einer zwangsweisen Auseinandersetzung kommen.

Mit einer Sicherungshypothek können sämtliche Forderung, die aus einem Bauvertrag oder Verbraucherbauvertrag stammen, gesichert werden.

Gibt es Einschränkungen?

Eine wesentliche Voraussetzung ist die Personenidentität zischen Eigentümer und Besteller bzw. Auftraggeber. D. h. der Besteller der Werkleistung muss zugleich Eigentümer des betreffenden Grundstücks sein. Das wiederum bedeutet eine zwischenzeitliche Veräußerung des Grundstücks (diese ist nicht gehindert und bleibt grds. möglich) kann Einfluss auf den Bestand des Sicherungsanspruchs nehmen.

Besonderheiten können sich aus einer wirtschaftlichen Verflechtung zwischen den beteiligten Unternehmern oder Subunternehmerschaften ergeben.

Umso wichtiger ist ein Überblick über die Gesamtsituation und ein Handeln, dass den jeweiligen Anforderungen (auch in zeitlicher Hinsicht) angepasst ist.

Rechtsfolgen:

Ein berechtigtes Verlangen auf Eintragung einer Sicherungshypothek gewährt dem Auftragnehmer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch. Im Grundbuchwesen gilt der sog. Antragsgrundsatz, d.h. Eintragungen erfolgen grundsätzlich nur auf Antrag und mit Zustimmung der Betroffenen. Besteht ein schuldrechtlicher Anspruch auf Eintragung der Sicherungshypothek, hat der Besteller bzw. Eigentümer des Grundstücks die Eintragung zu bewilligen.

Prozessuale Durchsetzung des Anspruchs:

Weigert sich der Besteller der Hypothekenbestellung nachzukommen, kann und muss der Anspruch – wie auch Ansprüche auf die Vergütung – gerichtlich verfolgt werden.

Ist zudem besondere Eile geboten, kann die Bewilligung zur Eintragung der Sicherungshypothek zeitgleich durch eine entsprechende Vormerkung abgesichert werden.

Anmerkung: Die Vormerkung sichert nicht die Werklohnforderung, sondern nur den Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek!

Unsere Mandanten können ihre Forderungen auf zwei Wegen sichern: Über ein reguläres Klageverfahren und über die (vorzeitige) Sicherung durch eine Vormerkung im Wege der einstweiligen Verfügung (§§ 935 ff. ZPO).

Wir empfehlen in der Regel die zweite Variante, schließlich ist oft Eile geboten, denn wer seine Ansprüche nicht schnell sichert, kann am Ende leer ausgehen.

2. Die Voraussetzungen für ein erfolgreiches vorzeitiges Sicherungsverfahren:

Glaubhaftmachung von Verfügungsanspruch (Anspruch auf Bestellung einer Sicherungshypothek) und Verfügungsgrund (Dringlichkeit).

Rechtsfolgen:

Im Falle einer Stattgabe ergeht die einstweilige Verfügung im Wege eines Urteils / regelmäßig durch Beschluss. Das weitere Verfahren richtet sich nach § 932 Abs. 2 iVm § 867 Abs. 1 S. 1 ZPO. Entweder wird das verfügende Gericht um Bewirken der Eintragung beim Grundbuchamt ersucht (§ 941 ZPO) oder der Gläubiger stellt selbst einen schriftlichen Antrag an das Grundbuchamt (§ 13 GBO) auf Eintragung der Vormerkung.

Für die sog. Vollziehung der Verfügungsmaßnahme ist die Monatsfrist gem. §§ 936, 929 Abs. 2 und 3 ZPO zu beachten. Der Antrag auf Vollziehung beim Grundbuchamt ist binnen der Monatsfrist zu stellen. Darüber hinaus muss die einstweilige Verfügung der Gegenpartei (durch Gerichtsvollzieher) zugestellt werden.

Werden eine Sicherungshypothek oder eine Vormerkung auf Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch erwirkt, erhalten diese den Rang ihrer Eintragung an nächster freier Stelle.

In der folgenden Grafik können Sie die einzelnen Schritte unserer Arbeit sehen – so würden Ihre Ansprüche mit einer Bauhandwerkersicherungshypothek absichern:

Melden Sie sich bei uns zu einem kostenlosen Gespräch über Ihre Möglichkeiten, eine Bauhandwerkersicherungshypothek eintragen zu lassen – und wir schauen uns gemeinsam an, ob und wie wir Ihnen helfen können, Ihre Ansprüche zu sichern.

3. Bauhandwerkersicherung

Die Bauhandwerkersicherung ist in § 650f BGB geregelt. Sie ermöglicht es dem Auftragnehmer eine effektive Sicherung seiner Ansprüche auf Vergütung zu ermöglichen und so das Risiko aus der grundsätzlich bestehenden Vorleistungspflicht zu mildern.

Wer kann eine Bauhandwerkersicherung verlangen?

Sicherungsberechtigt sind alle Unternehmer, die einen Bauvertrag iSd. § 650a BGB abgeschlossen haben.

Anmerkung: Anspruchsberechtigt sind auch Architekten und Ingenieure (§ 650q Abs. 1 BGB i. V. m. § 650f BGB)!

Ein Bauvertrag definiert sich als ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Dazu zählen insbesondere bauliche Maßnahmen an Bauobjekten aber auch etwa Installationsarbeiten von Heizungen, Fensterrahmen, u. V. w.

Der Anspruch auf die Sicherung besteht unmittelbar mit Abschluss des Bauvertrages. Es kommt nicht darauf an, ob die Bauleistungen bereits ausgeführt sind oder noch ausgeführt werden müssen.

Was bedeutet es eine Sicherheit zu verlangen?

Die Sicherheit ist nicht gleichbedeutend mit einer unmittelbaren Zahlung, aber erleichtert eine Durchsetzung ausstehender Werklohnforderungen gegen den Auftraggeber. Sie gewährt auch die Möglichkeit frühzeitig die Moral des Vertragspartners zu prüfen. Weigert sich der Auftraggeber bereits von Anfang an eine berechtigterweise verlangte Sicherheit zu stellen, kann und sollte die Ausführung der Werkleistungen verweigert werden bevor teure Leistung in Voraus erbracht wird. Handelt der Auftragnehmer auch auf Fristsetzung hin nicht, kann der Vertrag gekündigt werden.

Die Art der Sicherheit kann sich der Auftraggeber grundsätzlich aussuchen. Üblich sind Hinterlegungen auf einem Hinterlegungskonto, Bankbürgschaften oder Zahlungsgarantien.

Sicherheit kann bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs entsprechend der vertraglichen Vereinbarung verlangt werden. Zusätzlich können auch sog. Nebenforderungen (Zinsen, o.Ä.) mit einen Betrag bis zu zehn Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs angesetzt werden. Die Kosten für die Bestellung der Sicherheit bis maximal zwei Prozent pro Jahr kann der Auftraggeber vom Handwerker verlangen.

Gibt es Einschränkungen?

Bauhandwerkersicherung darf dann nicht verlangt werden, wenn der Auftraggeber Verbraucher ist und es sich bei dem abgeschlossenen Vertrag entweder um einen Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB oder um einen Bauträgervertrag gemäß § 650u BGB handelt und kein Baubetreuer eingeschalten ist.

Ein Verbraucherbauvertrag liegt allerdings nur dann vor, wenn der Verbraucher ein einzelnes Unternehmen mit der Errichtung eines Hauses beauftragt. Beauftragt der Verbraucher mehrere Unternehmen mit der Ausführung (Vergabe nach Gewerken) liegt kein Verbraucherbauvertrag vor.

Melden Sie sich bei uns zu einem kostenlosen Gespräch über Ihre Möglichkeiten, Bauhandwerkersicherungen zu erlangen – und wir schauen uns gemeinsam an, ob und wie wir Ihnen helfen können, Ihre Ansprüche zu sichern.

4. Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG)

Das Bauforderungssicherungsgesetz regelt den Umgang mit Baugeld. Der Empfänger von Baugeld ist verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen, die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind, zu verwenden.
Gemäß § 2 BauFordSiG machen sich Baugeldempfänger, welche ihre Zahlungen eingestellt haben oder über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist und deren Gläubiger zur Zeit der Zahlungseinstellung oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens benachteiligt sind, strafbar, wenn sie zum Nachteil der bezeichneten Gläubiger zuwidergehandelt haben.
§ 2 BauFordSiG ist Schutzgesetz (Drittschutz) iSd. § 823 Abs. 2 BGB und kann zur Anspruchsgrundlagen herangezogen werden. Haftungsadressat ist nicht nur der Baugeldempfänger (idR. Juristische Personen), sondern insbesondere auch eine für den Baugeldempfänger handelnde Leitungsperson (insbesondere: (faktische) Geschäftsführer von juristischen Personen).

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Ansprechpartner: Dr. Maximilian Degenhart

Ihre Autoren:

Dr. Maximilian Degenhart ist Rechtsanwalt und Partner bei DMR Legal. Maximilian hat jahrelange Erfahrung im Bereich Corporate Finance und ist auf (digitale) Finanzierungen spezialisiert. Maximilian übernimmt für seine Mandanten neben der konkreten Gestaltung der Projekte die gesamte Kommunikation mit der BaFin.
Fabian Wirths ist Rechtsanwalt bei DMR Legal. Fabian hat mehrere Jahre Erfahrung in den Bereichen des Gesellschaftsrechts und in der streitigen Forderungsdurchsetzung. Er war selbst als Geschäftsführer diverser Projektgesellschaften tätig und bringt daher praktische Erfahrung im Umgang mit den Fragestellungen baubeteiligter Unternehmer mit sich. Fabian kümmert sich um eine konsequente und stets zielgerichtete Durchsetzung der Ansprüche seiner Mandanten, sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Dr. Maximilian Degenhart

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