Erlaubnispflicht für Vermietungs-Dienstleistungen? Aufsichtsrechtliche Maßnahmen, Bußgelder oder Strafen vermeiden!
Vermietungs-Dienstleister, die Zahlungen zwischen Vermietern und Mietern bearbeiten, benötigen eine BaFin Erlaubnis. Vermietungs-Dienstleister, die Zahlungen ohne BaFin-Erlaubnis bearbeiten, riskieren hohe Strafen, Geschäftsuntersagung und die persönliche Haftung der Organe. Gerade Dienstleister, die möblierte Wohnungen auf Zeit vermitteln, sind davon betroffen.
Das Problem:
Viele dieser Unternehmen wissen nicht, dass ihr Geschäftsmodell in zentralen Teilen erlaubnispflichtig sein kann. Warum dies so ist und welche Folgen dies für die betroffenen Unternehmen hat, lesen Sie in unserem Beitrag. Wenn Sie danach Fragen oder Anmerkungen haben, rufen Sie bitte an – wir beraten betroffene Unternehmen genau zu diesem Thema.Anlass des Beitrags:
DMR Legal berät viele Mandanten aus regulierten Industrien und Branchen zur Erlaubnispflichtigkeit und Compliance ihrer Geschäftsmodelle. In diesem Zusammenhang zählen auch Vermietungs-Dienstleister zu unseren Mandanten. Wir haben aus aktuellem Anlass festgestellt, dass Vermietungs-Dienstleister oft nicht wissen, dass sie Genehmigungen bräuchten und wie hoch die Gefahr des Einschreitens von Behörden ist.Geschäftsmodell: Zahlungsabwicklung für den Wohnungseigentümer
Viele Vermietungs-Dienstleister vermitteln einen Mietvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Mieter. Dieser Mietvertrag kommt in aller Regel zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Mieter zustande.Die Abwicklung der Miet- und Kautionszahlung läuft jedoch häufig über die Vermietungs-Dienstleister. Die Vermietungs-Dienstleister nehmen die Miet- und Kautionszahlung des Mieters in Empfang und überweisen diese dann – abzüglich einer Vermittlungsgebühr – an den Eigentümer weiter.
Zur Verdeutlichung dieser Zahlungsströme dient folgendes Schaubild
Braucht es eine BaFin-Erlaubnis?
Ohne es zu wissen, bewegen sich die Vermietungs-Dienstleister mit dem oben beschriebenen Geschäftsmodell im Bereich des „Zahlungsdiensteaufsichtsgesetzes“ (kurz: ZAG). Vermietungs-Dienstleister, die Zahlungen des Mieters in Empfang nehmen und an den Wohnungseigentümer weiterleiten, handeln als „Zahlstelle“ für den Wohnungseigentümer. Der Gesetzgeber definiert diese Tätigkeit als Finanztransfergeschäft. Dieses Geschäftsmodell erfordert die Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (kurz: BaFin).Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungsentgegennahme und -weiterleitung für alle vermittelten Wohnungen erfolgt. Schon die einmalige Zahlungsentgegennahme und -weiterleitung setzt eine BaFin-Erlaubnis voraus.
Risiken für Vermietungs-Dienstleister ohne BaFin-Erlaubnis:
Wer ohne BaFin-Erlaubnis eine erlaubnispflichtige Tätigkeit erbringt, macht sich strafbar; weniger schwere Verstöße werden als Ordnungswidrigkeiten mit Geldbußen bis zu 1 Mio. Euro sanktioniert. Die Verletzung der Erlaubnispflichtigkeit erhöht auch etwaige zivilrechtliche Haftungsrisiken. So könnten Kunden versuchen, bei nicht vorliegenden Erlaubnissen ihre Provisionen zurückzufordern.Folgeproblem: Geldwäscherechtliche Sorgfaltspflichten:
Die Erbringung von solchen Zahlungsdiensten macht Vermietungs-Dienstleister auch zu Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz (kurz: GwG). Es müssen bestimmte Maßnahmen zur Prävention von Geldwäsche ergriffen werden. Zu nennen wären insbesondere Maßnahmen betreffend das Risikomanagement und der Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden (vor allem Identifizierung, Abklärung des wirtschaftlich Berechtigten, Feststellung der Eigenschaft als politisch exponierte Personen sowie laufende Überwachung der Geschäftsbeziehung). Bei Missachtung des GwG drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 5 Mio. Euro bzw. 10 Prozent des Vorjahresumsatzes (§ 56 Abs. 3 GwG). In besonders schweren Fällen kommt auch eine Strafbarkeit durch Unterlassen der gesetzlich erforderlichen Maßnahmen in Betracht.Handeln bevor sich die BaFin meldet!
Sofern die BaFin Anhaltspunkte dafür hat, dass erlaubnispflichtige Tätigkeiten ohne Erlaubnis erbracht werden, wird sie zunächst Auskünfte unter Fristsetzung von den betroffenen Unternehmen verlangen. Es empfiehlt sich, vor Erhalt solcher Anschreiben der BaFin, den Sachverhalt abschließend zu ermitteln und ggf. die notwendigen Anpassungen des Geschäftsmodells vorzunehmen oder sich proaktiv um eine entsprechende Erlaubnis zu bemühen.Unterstützung der Vermietungs-Dienstleister:
DMR Legal berät Vermietungs-Dienstleister, die bislang ohne BaFin-Erlaubnis und GwG-Vorkehrungen die Zahlungen des Mieters für den Wohnungseigentümer abwickeln. Wir unterstützen unsere Mandanten bei der Prüfung des konkreten Geschäftsmodells. In der Folge unterstützen wir bei der Anpassung des Geschäftsmodells oder bei der Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen, um das bisherige Geschäftsmodell rechtskonform zu betreiben. Sowohl die Beantragung der BaFin-Erlaubnis als auch die GwG-Vorkehrungen bedürfen juristischer Kenntnis. Hier sind wir gerne behilflich.Ihre Ansprechpartner bei DMR:
Dr. Maximilian Degenhart
- M: maximilian.degenhart@dmr.legal
- T: +49 (0) 89 215 273 96
- F: +49 (0) 89 380 348 19
- W: www.dmr.legal
Dr. Alexis Darányi
- M: alexis.daranyi@dmr.legal
- T: +49 (0) 89 215 273 96
- F: +49 (0) 89 380 348 19
- W: www.dmr.legal
